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不動産―中古マンション
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3つの種類の収入

どんな物件についても、実質収入、実質潜在収入、将来の潜在収入という3つの種類の収入が考えられる。

・実質収入 過去12か月間に物件が生み出した総収入。

・実質潜在物件の入居率が100パーセントで、しかもオーナーがその他のあらゆる収入の機会を活用していたら、過去12か月聞に物件が生み出したはずの収入。

・将来の潜在収入。その物件が、現在の相場家賃で100パーセントの入居率となり、しかもオーナーがその他のあらゆる収入の機会を活用すれば生み出される可能性のある総収入。

将来の潜在収入に基づいて物件を売ろうとする物件オーナーが多いように見受けられる。しかし、本当は現実の収入をもとに買うのが身のためだ。私はそのようにして購入している。つまり、物件が現在運営されている方法と現在稼いでいる金額を基準にしているのだ。私は、このことを「卸で買うこと」だと考えている。物件にこの先採用される「可能性のある」運用方法や、将来生み出す「可能性のある」収入、つまり将来の潜在収入に基づいて物件を買うのは、私に言わせれば「小売りで買うこと」だ。小売で買うのは何としても避ける努力をしよう。正しく買うとは、卸で買うという意味だ。卸で買えば、ローンの金額も初めから低くなるので、物件の収益性を最大化することができる。

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