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ユニットタイプ毎の家賃表

 

ユニットタイプごとの家賃表は、ふつう賃貸物件のチラシや概算ビジネス計画表に載っている表だ。

ユニット数(戸数)、ユニットのタイプ、面積、家賃が記載されている。

その目的は、ユニットごとの収入と物件概要の収入を見せる事にある。

私は、ユニットタイプごとの家賃表を使って物件に対する家賃を見極めしているが、私が経験したかぎりでは、収入の実態を的確に示した概算ビジネス計画表にでくわした事がない。

だからこそ、この情報をどのように読みこなし分析すればよいかが肝心となる。

ある事例では、売主は、この物件のユニット8戸の家賃の合計額は1か月当たり4,000ドルだと言っている。

ただし、売主は家賃の横に星印を付け、実のところの家賃はこれより低い事を示している。

それもかなり低くなる。

未熟な買主は、その表を見て4,000ドルがこの物件の実のところの収入だと結論づけてしまう。

けれども現実には、売主自分も認めているように(とはいってもこれは相当珍しい事だ)、この4,000ドルは高めの家賃に基づいた今後得られる見込みがある収入であり、そのような家賃は時価レベルかもしれないし、そうでないかもしれない。

この物件の実のところの家賃を表に記入して、収入の総体像が如何に異なるかを見てみよう。

実のところの家賃の数字が表に並ぶと、売主やブローカーが記載していた家賃は、この物件が実のところに生み出していた家賃より1ユニット当たり63ドルも高い事が明らかになる。

これは12か月間では総額6,048ドルにもなる。

万が一貴方が、この物件を売主の見積に基づいて不動産投資したとすると、貴方の収入は予想していたより6,000ドル以上低くなる。

それではまずい。

けれども、売主がパンフレットや概算ビジネス計画表に小さな文字で実のところの家賃を明かさなかったケースは一一しかも明かさないのがふつうなのだが一一如何にすればよいだろうか。

そのケースは家賃台帳を見せてもらい、その数字を使って計算しなければならない。

このパンフレツトにあるような小さな文字で印刷された家賃でさえも、実のところの家賃台帳と比較して検証する不可欠がある。

信用せよ、されど検証せよ。

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