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不動産―中古マンション
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自分で計算して、確実な利回りで購入を検討しよう

表面利回り、実利回り、そして厳密な実利回りと、どんどん数字が落ちてくるのは避けられない。不動産の購入にあたっては、将来、売却したときにそれがいくらで売れるか、本来はそこまで考えることも必要なのだが、ここではそれは考えに入れていない。売却せずに貸し続けることで生み出す賃料収入を基本に考えるなら、転売益あるいは売却損までの試算は当面関係ないからである。

 常に、採算割れの可能性を考え、怪しいものには手を出さないのが基本スタイルだ。あぶない物件に投資してハラハラするより、安全な物件を探す手聞を惜しまないほうが、長い目では安定的な経営ができるからだ。しかし、利回りがこんなにも落ちていく計算方法で、果たして一定の実利回りを生む物件がありえるのかと、不安に思う人もいるだろう。

 表面利回りを算出し、次に、年間賃料から管理費や修繕積立金、不動産会社への物件管理委託費、固定資産税などを引く。そこで得られた厳密な年間収益で物件価格を割った実利回りを出す。さらに、そこから空室リスクを見込み、購入時の諸費用を足して厳密な実利回りを出す。自分で様々な計算をして、優良な物件を判断しなければならない。

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