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不動産―中古マンション
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Author: admin

不動産投資というのは、不動産を購入し、購入後は管理や維持を行いつつ、長期にわたり地道に家賃収入を得るという投資運用の方法となっています。 時聞があったほうが不動産購入ローンの返済も早く終えやすいですし、あればあるだけ経験や知識を得ることが可能なことから、始めるならば早いほうがよいケースが多いといわれています。 もちろん実際にはすぐに投資を始めるのが難しい場合でも、そのうち投資を始めることを見越して、不動産運用に関する勉強を始めるというのも早いに越したことはありません。 また早く始めることの利点としては、人生の長期的な設計を立てやすくなるということもあげられます。 若いうちに不動産投資を始めた場合、うまく軌道に乗りさえすれば、それ一本で暮らしていくことも夢ではないかもしれません。

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レントロールは英語の言い回しrent-rollのカタカナ表記したもので、訳すことなくそのまま用いられることが多いようです。 これは賃貸の様々な状況について記した一覧表の形をとるのが一般的です。 レントロールには、物件売却の際に必ず発行しなければならない、法律で定められた書類、ではありません。しかし、非常に多くの売りに出されている賃貸物件がこれを作成し、要請に応じて閲覧させてもらえる可能性が高いです。もし不動産会社など仲介業者を通じての購入を検討しているならば、彼らはおそらく、ほとんどの人間がレントロールを知っているはずですので、取得を申し出すようにしましょう。 これは法定の資料ではないので、形式、フォーマットに決まりはありません。傾向として、売主にとって不利となるようなデータは伏せられているかもしれないので、もし実物を読む際は、そこに記されていることで全てだと思わないようにした方が良いでしょう。また、同じ事実を表現するのに、曖昧な表現などで事実を曖昧化することも考えられるでしょう。記録されている情報についても、それが必ず事実を表している、と過信しないよう、心がけておくと良いかもしれません。 家賃の現状の実際の額以外にも、想定される家賃、入居率や契約期間、面積などが、大抵は部屋ごとに記録されています。 これらすべての情報において、客観性、正当性を確認した方が良いと言えます。想定家賃というのは、空室について、「あなたが購入してこれから経営する場合に見込まれる賃料」ということですので、極端に言えば、明確な根拠はなくても、それを算出する人間が好きに設定できるものです。「これからこの地域の地価はどんどん上昇しますから」という楽観的な主観から設定しても、問題にはならないので、注意が必要です。同じように、項目名の定義の仕方など、様々な誤読の要因がありますので、あくまで参考として、読み進めるようにした方が良いでしょう。  

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表面利回り、実利回り、そして厳密な実利回りと、どんどん数字が落ちてくるのは避けられない。不動産の購入にあたっては、将来、売却したときにそれがいくらで売れるか、本来はそこまで考えることも必要なのだが、ここではそれは考えに入れていない。売却せずに貸し続けることで生み出す賃料収入を基本に考えるなら、転売益あるいは売却損までの試算は当面関係ないからである。  常に、採算割れの可能性を考え、怪しいものには手を出さないのが基本スタイルだ。あぶない物件に投資してハラハラするより、安全な物件を探す手聞を惜しまないほうが、長い目では安定的な経営ができるからだ。しかし、利回りがこんなにも落ちていく計算方法で、果たして一定の実利回りを生む物件がありえるのかと、不安に思う人もいるだろう。  表面利回りを算出し、次に、年間賃料から管理費や修繕積立金、不動産会社への物件管理委託費、固定資産税などを引く。そこで得られた厳密な年間収益で物件価格を割った実利回りを出す。さらに、そこから空室リスクを見込み、購入時の諸費用を足して厳密な実利回りを出す。自分で様々な計算をして、優良な物件を判断しなければならない。

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  ユニットタイプごとの家賃表は、ふつう賃貸物件のチラシや概算ビジネス計画表に載っている表だ。 ユニット数(戸数)、ユニットのタイプ、面積、家賃が記載されている。 その目的は、ユニットごとの収入と物件概要の収入を見せる事にある。 私は、ユニットタイプごとの家賃表を使って物件に対する家賃を見極めしているが、私が経験したかぎりでは、収入の実態を的確に示した概算ビジネス計画表にでくわした事がない。 だからこそ、この情報をどのように読みこなし分析すればよいかが肝心となる。 ある事例では、売主は、この物件のユニット8戸の家賃の合計額は1か月当たり4,000ドルだと言っている。 ただし、売主は家賃の横に星印を付け、実のところの家賃はこれより低い事を示している。 それもかなり低くなる。 未熟な買主は、その表を見て4,000ドルがこの物件の実のところの収入だと結論づけてしまう。 けれども現実には、売主自分も認めているように(とはいってもこれは相当珍しい事だ)、この4,000ドルは高めの家賃に基づいた今後得られる見込みがある収入であり、そのような家賃は時価レベルかもしれないし、そうでないかもしれない。 この物件の実のところの家賃を表に記入して、収入の総体像が如何に異なるかを見てみよう。 実のところの家賃の数字が表に並ぶと、売主やブローカーが記載していた家賃は、この物件が実のところに生み出していた家賃より1ユニット当たり63ドルも高い事が明らかになる。 これは12か月間では総額6,048ドルにもなる。 万が一貴方が、この物件を売主の見積に基づいて不動産投資したとすると、貴方の収入は予想していたより6,000ドル以上低くなる。 それではまずい。 けれども、売主がパンフレットや概算ビジネス計画表に小さな文字で実のところの家賃を明かさなかったケースは一一しかも明かさないのがふつうなのだが一一如何にすればよいだろうか。 そのケースは家賃台帳を見せてもらい、その数字を使って計算しなければならない。 このパンフレツトにあるような小さな文字で印刷された家賃でさえも、実のところの家賃台帳と比較して検証する不可欠がある。 信用せよ、されど検証せよ。

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検証した数字が満足のいくもので、買う決心がついたら、あなたはきわめて重要な地点に到達したことになる。この段階での目標は「物件を押さえる」ことである。 どういうことかというと、買付証明書や場合によっては売買契約書をを作成する手続きを開始することによって、物件 をマーケットから回収することが必要になる。売買契約書に署名がなされたとたん、物件はもはや他の買付希望者の手の届かないものになる。物件を押さえるのが早ければ早いほど、自分の言い値で取引できる可能性が高まる。私は、必要な情報をすべて受け取ってから 48時間以内に完了する努力をしている。この速さのおかげで私はいくつかの取引を勝ち取ってきた。物件 を買う決心をするのに 2日ですむのか、 2週間かかるのかはともかく、投資用物件 を購入するには標準的な手続きがある。いまの目標は物件を押さえることであり、その間に、売却条件について交渉しなければならないこと、それと同じくらい重要なのは、物件とその運営状況を細心の注意を払って検証する作業であることをよく覚えておかなければならない。作業が終わるまでには、提示したオファーが高すぎたとか、価格の調整が必要だといったことがわかるかもしれない。オファーの価格が低すぎたときは、あなた自身の道徳心に従おう。 手続きの話に入ろう。大きな取引の典型的な手続き 、多くの地域で物件を購入する際に行われている手続きについて話しておく。しかし場所によって異なる部分もあるので、そのような点、については、あなたのチームメンバーである弁護士や不動産仲介入、ブロ ーカーに相談してみよう。どのような手段によるものであっても、この手続きでやらなげればならない取引のポイン トは同じだ。その手段が、買付証明書であろうと、なんだろうとあまり神経質にならないことだ。

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どんな物件についても、実質収入、実質潜在収入、将来の潜在収入という3つの種類の収入が考えられる。 ・実質収入 過去12か月間に物件が生み出した総収入。 ・実質潜在物件の入居率が100パーセントで、しかもオーナーがその他のあらゆる収入の機会を活用していたら、過去12か月聞に物件が生み出したはずの収入。 ・将来の潜在収入。その物件が、現在の相場家賃で100パーセントの入居率となり、しかもオーナーがその他のあらゆる収入の機会を活用すれば生み出される可能性のある総収入。 将来の潜在収入に基づいて物件を売ろうとする物件オーナーが多いように見受けられる。しかし、本当は現実の収入をもとに買うのが身のためだ。私はそのようにして購入している。つまり、物件が現在運営されている方法と現在稼いでいる金額を基準にしているのだ。私は、このことを「卸で買うこと」だと考えている。物件にこの先採用される「可能性のある」運用方法や、将来生み出す「可能性のある」収入、つまり将来の潜在収入に基づいて物件を買うのは、私に言わせれば「小売りで買うこと」だ。小売で買うのは何としても避ける努力をしよう。正しく買うとは、卸で買うという意味だ。卸で買えば、ローンの金額も初めから低くなるので、物件の収益性を最大化することができる。

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購入後15 年間が経過し、 750 万円分の利益を累積できたと仮定しましょう 。750 万円分を回収した後の 価格は450 万円です。物件自体は築40 年が経過して、建て替えの必要性が浮上 してきます。 こんな状況になりますと、「区分所有」からはじき出される所有土地(敷地)の価値が支えになるのです。取引では、古い上モノ部分(建物)の価値は無視され、整地後の「敷地の価値」を想定しながら売り買いが行われる のです。ただし、これまでの大幅な地価下落の過程では、こんな考え方は成り立たない条件が多くありました。ですから、こうした投資法は最近まで見ら れなかった投資パターンです。しかし最近では、 こんな物件の解散価値に基づく不動産投資が成り立つ余地が出現しつつあるようです。

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目的…現在のオーナーが業者と交わしている契約を確認し、もしそれらの契約が所有権の移転の後も残るのであれば、その改善方法を考える。 チェックポイント プールに関わる請負契約。 暖房、空調、エアコンに関わる請負契約。 造園に関する契約。 コインランドリーの設備に関わる請負契約。 配線や警報に関わる請負契約。 駐車場に関わる契約。 広告に関わる契約。

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数週間かけて、自分が手がけるマーケットを絞り込み、サブマーケットを確定し、知るべきことをすべて知り、そのコミュニティのビジネスリーダーたちと話したあげく、ブローカーから悪い知らせが届く。あなたの判断基準に見合う物件は売りに出ていないというのだ。さあ、どうしたらいいだろうか。まだ続けるべきだろうか。町の別の地区を検討しはじめるべきだろうか。そのマーケットで条件に合った物件が出てくるまで待つべきだろうか。いや、そうではない。厳密に言えば売りに出ていない物件を買うために、行動をおこすだけでいいのだ! 私は、物件が売りに出たときはもう遅いと信じている。その時点で他の買主候補たちと競争することになるし、自分が決めた売値を譲らない売主と渡り合うことになる。私は、ある地域で波を見つけ、乗る価値があると判断したら、「売り出し中」の看板が地面につき立てられるまで待ったり見」主位。J幽姓主一星斗に江i。先に気づいた人が他を出し抜いてしまうので、「売り出し中」の看板が立つ暇もない物件も多いのだ。 ここで重要なのは物件そのものであり、物件を正しく買うことだ。物件が売りに出ているかどうかは問題ではない。「どんなものでも売り物になる、正しい値段であれば」という格言を聞いたことがあるだろう。そう、ここでも同じことが言える。2002年に私たちが購入した物件のほとんどは、売りに出ていたものではなかった。それらはすべて、いち早く行動を起こし、オーナーに連絡を取って取得したものだ。では、あなたの場合はどうしたらよいだろうか。

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不動産では立地がもっとも重要だと、誰もが言っている。その通りだと思う。しかし私は、立地は地理的な条件だけでなく、需要と供給に関係する要件を満たすかどうかということによっても評価されなければならないと考えている。ある立地が、雇用の見通しが良く人口も増えている地域にあるという評価基準を満たしたら、私は、経験的に重要だとわかっているいくつかの物理的特徴をさがす。すばらしい立地は車からよく見える。物件の前を通って「賃貸物件」の看板を見る車が多ければ多いほど、成功する確率は高くなる。このような看板は、もっとも効果的な広告の形態のひとつであり、もちろんコスト効率も抜群だ。車がまったく通らない道に面した物件の場合、もっと費用が高くてもっと効果が低い方法に頼らなければならなくなる。物件の入居率が低くなればキャッシュフローも下がるので、利益率が下がるのは避けられない。

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