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不動産―中古マンション
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Author: admin

検証した数字が満足のいくもので、買う決心がついたら、あなたはきわめて重要な地点に到達したことになる。この段階での目標は「物件を押さえる」ことである。 どういうことかというと、買付証明書や場合によっては売買契約書をを作成する手続きを開始することによって、物件 をマーケットから回収することが必要になる。売買契約書に署名がなされたとたん、物件はもはや他の買付希望者の手の届かないものになる。物件を押さえるのが早ければ早いほど、自分の言い値で取引できる可能性が高まる。私は、必要な情報をすべて受け取ってから 48時間以内に完了する努力をしている。この速さのおかげで私はいくつかの取引を勝ち取ってきた。物件 を買う決心をするのに 2日ですむのか、 2週間かかるのかはともかく、投資用物件 を購入するには標準的な手続きがある。いまの目標は物件を押さえることであり、その間に、売却条件について交渉しなければならないこと、それと同じくらい重要なのは、物件とその運営状況を細心の注意を払って検証する作業であることをよく覚えておかなければならない。作業が終わるまでには、提示したオファーが高すぎたとか、価格の調整が必要だといったことがわかるかもしれない。オファーの価格が低すぎたときは、あなた自身の道徳心に従おう。 手続きの話に入ろう。大きな取引の典型的な手続き 、多くの地域で物件を購入する際に行われている手続きについて話しておく。しかし場所によって異なる部分もあるので、そのような点、については、あなたのチームメンバーである弁護士や不動産仲介入、ブロ ーカーに相談してみよう。どのような手段によるものであっても、この手続きでやらなげればならない取引のポイン トは同じだ。その手段が、買付証明書であろうと、なんだろうとあまり神経質にならないことだ。

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どんな物件についても、実質収入、実質潜在収入、将来の潜在収入という3つの種類の収入が考えられる。 ・実質収入 過去12か月間に物件が生み出した総収入。 ・実質潜在物件の入居率が100パーセントで、しかもオーナーがその他のあらゆる収入の機会を活用していたら、過去12か月聞に物件が生み出したはずの収入。 ・将来の潜在収入。その物件が、現在の相場家賃で100パーセントの入居率となり、しかもオーナーがその他のあらゆる収入の機会を活用すれば生み出される可能性のある総収入。 将来の潜在収入に基づいて物件を売ろうとする物件オーナーが多いように見受けられる。しかし、本当は現実の収入をもとに買うのが身のためだ。私はそのようにして購入している。つまり、物件が現在運営されている方法と現在稼いでいる金額を基準にしているのだ。私は、このことを「卸で買うこと」だと考えている。物件にこの先採用される「可能性のある」運用方法や、将来生み出す「可能性のある」収入、つまり将来の潜在収入に基づいて物件を買うのは、私に言わせれば「小売りで買うこと」だ。小売で買うのは何としても避ける努力をしよう。正しく買うとは、卸で買うという意味だ。卸で買えば、ローンの金額も初めから低くなるので、物件の収益性を最大化することができる。

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購入後15 年間が経過し、 750 万円分の利益を累積できたと仮定しましょう 。750 万円分を回収した後の 価格は450 万円です。物件自体は築40 年が経過して、建て替えの必要性が浮上 してきます。 こんな状況になりますと、「区分所有」からはじき出される所有土地(敷地)の価値が支えになるのです。取引では、古い上モノ部分(建物)の価値は無視され、整地後の「敷地の価値」を想定しながら売り買いが行われる のです。ただし、これまでの大幅な地価下落の過程では、こんな考え方は成り立たない条件が多くありました。ですから、こうした投資法は最近まで見ら れなかった投資パターンです。しかし最近では、 こんな物件の解散価値に基づく不動産投資が成り立つ余地が出現しつつあるようです。

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目的…現在のオーナーが業者と交わしている契約を確認し、もしそれらの契約が所有権の移転の後も残るのであれば、その改善方法を考える。 チェックポイント プールに関わる請負契約。 暖房、空調、エアコンに関わる請負契約。 造園に関する契約。 コインランドリーの設備に関わる請負契約。 配線や警報に関わる請負契約。 駐車場に関わる契約。 広告に関わる契約。

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数週間かけて、自分が手がけるマーケットを絞り込み、サブマーケットを確定し、知るべきことをすべて知り、そのコミュニティのビジネスリーダーたちと話したあげく、ブローカーから悪い知らせが届く。あなたの判断基準に見合う物件は売りに出ていないというのだ。さあ、どうしたらいいだろうか。まだ続けるべきだろうか。町の別の地区を検討しはじめるべきだろうか。そのマーケットで条件に合った物件が出てくるまで待つべきだろうか。いや、そうではない。厳密に言えば売りに出ていない物件を買うために、行動をおこすだけでいいのだ! 私は、物件が売りに出たときはもう遅いと信じている。その時点で他の買主候補たちと競争することになるし、自分が決めた売値を譲らない売主と渡り合うことになる。私は、ある地域で波を見つけ、乗る価値があると判断したら、「売り出し中」の看板が地面につき立てられるまで待ったり見」主位。J幽姓主一星斗に江i。先に気づいた人が他を出し抜いてしまうので、「売り出し中」の看板が立つ暇もない物件も多いのだ。 ここで重要なのは物件そのものであり、物件を正しく買うことだ。物件が売りに出ているかどうかは問題ではない。「どんなものでも売り物になる、正しい値段であれば」という格言を聞いたことがあるだろう。そう、ここでも同じことが言える。2002年に私たちが購入した物件のほとんどは、売りに出ていたものではなかった。それらはすべて、いち早く行動を起こし、オーナーに連絡を取って取得したものだ。では、あなたの場合はどうしたらよいだろうか。

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不動産では立地がもっとも重要だと、誰もが言っている。その通りだと思う。しかし私は、立地は地理的な条件だけでなく、需要と供給に関係する要件を満たすかどうかということによっても評価されなければならないと考えている。ある立地が、雇用の見通しが良く人口も増えている地域にあるという評価基準を満たしたら、私は、経験的に重要だとわかっているいくつかの物理的特徴をさがす。すばらしい立地は車からよく見える。物件の前を通って「賃貸物件」の看板を見る車が多ければ多いほど、成功する確率は高くなる。このような看板は、もっとも効果的な広告の形態のひとつであり、もちろんコスト効率も抜群だ。車がまったく通らない道に面した物件の場合、もっと費用が高くてもっと効果が低い方法に頼らなければならなくなる。物件の入居率が低くなればキャッシュフローも下がるので、利益率が下がるのは避けられない。

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人は 1人では生きられないとは、みんな知っている。 いまの時代、私たちは、他の人々の助けを借りないことには何ひとつできないと思います。 投資用不動産のビジネスでは、孤独なヒーローになっているひまはな い。実際、目標が何であれ、あなた 1人で達成できるものではない。それに、そんなことは期待されていない。まったく正反対だ。あなたに期待されている のは、幅広いネットワークと結束の固いチームを築くことであって、それがあなたにとって最も価値ある資源となるのだ。よって、不動産投資をするには、チームを結成しなくてはならない。信頼できる仲間で投資にあたっていくことが大事です。

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賃貸マンションのオーナーとして考えなければいけないのは、駅前や駅近くに立地するワンルーム・マンションに入居する人とは、どういう人たちが多いのかということです。ある程度常識でわかることですが、独身のサラ リー マンや OL 、あるいはガサツな男子大学生、さらには人生に疲れた1人住まいのオジサンたちなどでしょう 。駅裏の飲み屋街近くに立地するワンルーム ・マンシヨンでしたら、問題を起こしやすい人たちがテナントとして入ってくる可能性もあるでしょう 。賃貸収入から得られる利益の表面的な利回りだけを見れば、ワンルーム ・マンションは有利に思えることが多い。これは確かです。 しかし一方で、こうしたリスクもあるわけです。 株式投資に限らず、投資の分野ではしばしば遭遇することですが、マンション賃貸でも「ハイリターンはハイリスクを伴う」と考えたほうがいいようです。繰り返しになりますが、ワンルーム ・マンションは、マンション村のハイリスク・ハイリターン型物件です。

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効率よく資産形成を計るためには、税金対策も不可欠です。今後、上がっていく税金と下がる方向にある税金をみてみると、上がっていく税金としては段階的に上がる消費税をはじめ、 所得税の最高税率も引き上げられる方針です。NISA(少額投資非課税制度)の導入によって、最大で500万円の投資が非課税になりますが、全体的にみて、金融所得に関する 税金も上がっていくと考えて良いかと思います。 ここでなにより注目しなければならないのは、相続税が高くなることです。具体的にみてみると、相続時の基礎控除が見直される予定となっています。

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不動産投資の次のピークは東京五輪効果のときではないでしょうか。 東京オリンピックの開催と不動産循環サイクルのピークともタイミングが一致してきます。オリンピック開催に際しては、 3兆円規模の経済波及 効果が期待されており、東京の不動産市場が元気になることは間違いないでしょ う。結果、日本の不動産価格の循環サイクルにおける次のピークは、おそらく2020 年12022年になるはずです。 世界的な視点からみて、投資物件として高い利回りが期待でき、不動産の価格も今ようやく本格的に回復してきたと海外の投資家も注目する日本の不動産。 不動産への投資というと、富裕層だけができる資産形成法だと思われる人も少なくないと思います。ローンを組んで購入し、貸し出して賃料を取ってキャッシュフローを 黒字にし、同時に不動産も保有する。仮に売却する場合でも、不動産はリアルな資産として残っているわけですから、またそこでもお金が入ってくる。そんな理想的な資産形成が、可能であることを不動産投資セミナーで知りました。 私たちが今、注目しているのは、都内の中古の単身者向けマンションです。価格が安定しているので、安心して投資でき、リターンも期待できます。加えて、新築に比べてはるかに安価で手に入る中古物件で、それを住む人の趣味やライフ スタイルに合った形にリノベ ーションして貸し出すという、これまでにはなかっ た提案も積み重ねてきました。不動産市場が今後しばらく活況を呈するであろう今こそ、将来へ向けての資産形成に不動産投資を行うチャンスです。不動産投資セミナーを東京でお探しの方はNANのサイトで見つけられます。

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