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不動産―中古マンション
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不動産を購入する時に、不動産の価値を考慮に入れることも肝心です。あなたはその不動産を購入して、ローン返済していかなければならないのです。月々の返済額はいくらになるのかは、とても重要な事柄です。 よい物件が見つかり、どの角度から見ても非の打ち所がないがとしても、家賃収入からローンが返済していかれないのであれば赤字を見るだけです。 よい物件が見つかったのであれば、その周辺の家賃相場を調べましょう。あなたが購入しようとしているアパートは、一戸の月家賃がどれくらいなのか。それはすぐに調べがつくでしょう。それに対して、あなたのローンの返済額と照らし合わせます。前述しましたが、実質利回りと借り入れ金利の差は、最低でも10%の余裕を持たせるべきです。 また、不動産の価値を語る上で大切なことは、土地の値段は変動しますが、不動産の価値は下がっていく一方だということです。建物が老朽化すれば、アパートの価値は下がりますから家賃も下がるということです。 しかし、土地の値段というものは、そうそう変動があるわけではありあません。ですから、家賃収入を減らしたくなければ、メンテナンスに力を入れていかねばなりません。もちろん、住み心地なども考慮に入れて下さい。トイレにウォシュレットが付いているのと付いていないのでは、どちらの方が入居者ウケが良いと思いますか。性能の良いエアーコンディショナーが付いているの付いていないのでは、どちらの方が住み心地がよいでしょう。 このようなことを考えれば、購入後にリフォーム工事代などの支出が少なからずあるということを忘れてはなりません。 こういったことも踏まえて、よい物件の購入に踏み切るのか、それとも諦めるのかの決断をしてください。

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インターネットでよく聞くマンション経営について、もしあなたが入居者の側に立って、どのマンションを選ぼうかとする際に最も重視するのは何でしょうか?多くの人が一般的に入居する際に見ているのは、とにかく「立地」の条件です。インターネットの物件探しサイトなどを見ればわかりますが、ほとんどの場合は物件の下に、最も大きく書いてあるのは「立地」です。当然マンションは、立地の他に建物自体の質も重要ですが、実際に入居者は、立地条件の方を重視しているとみて間違いないと言えるのではないでしょうか?マンション経営で言うところの立地とは、当たり前のことですが、利回りの良い土地のことを指し、いわゆる都内の都心部などでは、どう転んでも地価の高い土地が多いのです。 それでは、立地が良い場所とは、どのようなことを指すのでしょうか?単純に言ってしまえば、最寄りの駅から徒歩で10分以内の物件のことを指すと言えそうです。都内などでは、いわゆる会社員が住み込むマンションなども多く、通勤の時間を減らすために、駅の近くにマンションを構えて生活する人が多いと、聞いたことがあります。他にも、例えば、ファミリーが住むことになるとすれば、子供が通うことになる幼稚園・保育園・小学校・中学校・高校などの教育機関がいったいどれくらいの距離にあるのかということも、非常に重要になってくるはずです。特に、子供自身の行動範囲がとにかく小さい、幼稚園・保育園などでは、なるべく家の近くにあった方が保護者の負担も減るため、ファミリーが引っ越してくる際には、幼稚園と保育園がどこにあるのかを把握した上で、安心して引っ越してくる人も多いという風に耳にしたことがあります。

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不動産投資に確実に勝つために必要なのは、いくつか条件があります。一つ目として、物件の最寄駅への距離が15分以内であるということです。当然のことですが、学生が通学するため、大人が通勤するために、なるべく駅の近くの物件を購入することはとにかくメリットしかありません。結局、物件が建ってしまった後は一切変更できないのが立地であるため、駅に近いほどその人気が高まるのは無理もないとは言えます。 例えば、都心で駅前10分の物件の人気などは相当高いものがあります。そのため、このような物件を取得することができるならば不動産投資に勝ったも同然なのですが、往々にして土地代が高く、物件の価格をも高騰させてしまうために、利回りが大きく下がってしまうのです。二つ目に「鉄骨造」がおすすめであるということです。鉄骨造の場合、耐久性が非常に高く、木造よりも耐久年数も長く、ある程度は安心して融資の返済をしたり、自己資金を増やすことができると言えそうです。さらには、居住の快適さもおすすめできます。木造と比べて気密性も高く、外気をしっかりと遮断してくれるために、快適に過ごすことが出来そうです。更に魅力的なのは、地震や火災などといった天災にもある程度の耐久性を兼ね備えているということです。これらを複合して考えると、不動産投資に最も適した物件や鉄骨造であると言えそうです。3つ目として、「物件は中古よりも新築のほうがおすすめである」ということです。中古物件は下限を探せばいくらでも安くすることができ、際限なく安い物件が競争のようにインターネットサイトでは出回っています。しかし、中古物件のメリットはこの一点に尽きてしまうかもしれません。

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アパートやマンションのような、多くの人が動く物件では、隣の部屋の音や、雨の音、床を踏み鳴らす音など、様々な生活騒音(環境音)が入居者にとってのストレスとなってしまうと好ましくありません。不動産会社としても、このような環境に関する点や、経年劣化などの情報は、特に入居希望者にとっての優先度が高い注意点である、と聞いたことがあります。さらに三つ目としては、天災のリスクです。近年、異常気象や大災害が起こることが多く、その中でも、大地震は、いつ、どこで起こってもおかしくないということがインターネットやニュースなどで声高に叫ばれるようになりました。過去の地震では、木造建築が倒壊して、倒壊した木材が発火して延焼して、大きな災害を産んでしまったという事実もあるようですね。水害においても、水を吸ってしまった木材は、水が乾燥しても使い物にならず立て直しを余儀なくされた建物も多い、とも聞いたことがあります。 さらに悪いことに、火災にも弱く、耐燃性のある木材であっても、その他の建築材と比べれば燃えやすく、被害を拡大させやすいという一面が、つとに指摘されています。木造建築は、このように、「昔ながらの作りで温かみがある」という魅力を差し引いても、かなり費用がかかってしまい、維持をすることが難しいということを鑑みれば、不動産投資には不向きであると言えるようです。こうなると当然考えられるのは「災害保険」の有効性についてですが、保険会社にとっても、様々な災害の被害を受けやすい木造建築は、リスクが多く、様々な災害保険を扱う会社でも保険料が割高であるという事実があるようです。ちなみに、保険会社はこれまでの災害をデータに、相当に細かい計算をして保険料を決めています。

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もしもあなたが、不動産投資とは別の仕事を本業としているのならば、その収入で損失分をまかなうことができるかもしれませんが、ゆくゆくは不動産投資で生計を立てて行こうと考えている人にとって、これは死活問題になりかねません。これらを含んだ悪循環として考えられるのは、「入居者がいないから家賃をどんどん下げよう」→「それでも人が集まらないから更に家賃を下げよう」という風に悪いサイクルの中に入ってしまうと、相当苦しくなってしまいます。金融機関への返済金も滞り、自己資金を増加させることも難しくなってしまうので、次に一つ高いグレードの部屋を購入することは困難になってしまいます。ここで、あなたはおそらく「例えば東京都の中心部の人の往来が多い中にある物件などはどうか?」と思い着いているかもしれません。しかし、このような物件は、まさにベテランの不動産投資家が扱うレベルのもので、物件自体の価格も高いために大きな失敗がしづらく、さらにはベテランに混じって投資を行う必要があるため、その競争が非常に激しいと言えます。実のところ、むしろこのようなベテラン投資家と競争が出来ればいいほうで、優良物件の多くはベテランの不動産投資家と不動産会社の間でやり取りがされることが多く、ほとんどの優良物件は市場に出回ってくることが無いというのが実情のようです。このようなケースでは、初心者が不動産投資を行うことはまず難しいと言えるでしょう。さて、ここまでお話ししてきた中で不動産投資が物件を購入して入居者が入ったからすぐに儲かり、継続して安定して儲けることができるという類の投資ではないということをおわかりいただけたのではないでしょうか?

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平家物語を知っていますか?その中に「盛者必衰の理」という文が出てきます。栄えたものも必ず衰える日が来る、という意味です。そしてそれは何事にも言えることなのです。 良いことがあったら、次に悪いことが続く。悪いことがあったら良いことが続くようになる。そんな経験はありませんか?これは事業にも当てはまり、なんと投資行為に置いても同じことが言えるのです。投資活動を仕事と考え、日常生活の良いことの延長線上に仕事があると考えれば当たり前かもしれません。けれど、その良いことの次にくるのは悪いことだという認識はあるでしょうか。自分は投資がとてつもなくうまいのかもしれない。だからこの波に乗ってもっと大きな投資をしよう。だって今は絶好調なのだから。なんて、それは大きな落とし穴にもなりえてしまうんです。これは絶好調なときが「調子がいい時」の最高点であることが多いからと言われています。この時に投資を大きくし続け、「自分にとって未知の領域」に投資をしてしまい、結果誤った投資となってマイナスのリターンが返ってきてしまうのです。これをビジネスに置き換えると、新規事業に手を出したり、人材の育成が十分でないのに多く店舗を広げて失敗してしまうのと同じ行為なのです。 不動産投資のブームに乗じて、普段全く投資に興味のないような人が儲かったなんて聞いた時は、その時がすでに投資の最高点に近いと判断すべきでしょう。人生、谷のない人はほぼいません。最高点に近づいて待っているのは落ちていくことだけです。最高点をよく見極め、辛抱強く待つことができるか。それが不動産だけでなく、投資全般に言えることなのではないでしょうか。大博打を打たないのが賢い投資方法なのかもしれません。

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まずはある程度貯蓄をする必要があります。しかし、1千万円を貯めるということは大変な努力が必要になります。けれど、決して不可能なことではないのではないでしょうか?一定期間一生懸命働き、給料の一部やボーナスなどを貯金に回すことにすれば、実現できる金額ではないでしょうか。この貯蓄したお金で何をするかによってその後の人生が全く変わってきます。買い物のほとんどは、買ったあとにお金が出ていく事象しか生じません。たとえば車を買えば、保険に税金、車検にメンテナンス料、駐車場料金が必要な場合もあります。マイホームを長期ローンで購入すれば、月々のローン返済。マンションなら管理費や修繕積立金などが必要になります。 けれど、利回りのある投資用マンションを購入したとします。そうすると毎月の家賃収入が発生し、購入したあとにお金が入ってくるという事象が生じずのです。例えば月30万円の給料に、利回り12%と仮定して月10万円家賃収入がプラスされたらどうなるでしょう?精神的な余裕が生まれたり、他のものを購入するという力が数段アップしませんか?この家賃収入を次の目標のために使うことがいいかもしれません。マイホームの頭金にもなりますし、車やブランド品を買うのもいいでしょう。家賃収入も貯蓄に回すとなると、次の投資用マンション費用と仮定する1千万円を貯める期間が大幅に短縮できるのではないのでしょうか。1千万が難しい場合は、100万円でも200万円でも300万円でもいいのです。この額からでもプラスのお金が入ってくるという投資は始められます。 大切なのは、ある程度の貯蓄でプラスのお金が入ってくるものを購入し、そこから生まれたお金で贅沢品やマイホームを買うという「順序」なのです。

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不動産投資というのは、不動産を購入し、購入後は管理や維持を行いつつ、長期にわたり地道に家賃収入を得るという投資運用の方法となっています。 時聞があったほうが不動産購入ローンの返済も早く終えやすいですし、あればあるだけ経験や知識を得ることが可能なことから、始めるならば早いほうがよいケースが多いといわれています。 もちろん実際にはすぐに投資を始めるのが難しい場合でも、そのうち投資を始めることを見越して、不動産運用に関する勉強を始めるというのも早いに越したことはありません。 また早く始めることの利点としては、人生の長期的な設計を立てやすくなるということもあげられます。 若いうちに不動産投資を始めた場合、うまく軌道に乗りさえすれば、それ一本で暮らしていくことも夢ではないかもしれません。

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レントロールは英語の言い回しrent-rollのカタカナ表記したもので、訳すことなくそのまま用いられることが多いようです。 これは賃貸の様々な状況について記した一覧表の形をとるのが一般的です。 レントロールには、物件売却の際に必ず発行しなければならない、法律で定められた書類、ではありません。しかし、非常に多くの売りに出されている賃貸物件がこれを作成し、要請に応じて閲覧させてもらえる可能性が高いです。もし不動産会社など仲介業者を通じての購入を検討しているならば、彼らはおそらく、ほとんどの人間がレントロールを知っているはずですので、取得を申し出すようにしましょう。 これは法定の資料ではないので、形式、フォーマットに決まりはありません。傾向として、売主にとって不利となるようなデータは伏せられているかもしれないので、もし実物を読む際は、そこに記されていることで全てだと思わないようにした方が良いでしょう。また、同じ事実を表現するのに、曖昧な表現などで事実を曖昧化することも考えられるでしょう。記録されている情報についても、それが必ず事実を表している、と過信しないよう、心がけておくと良いかもしれません。 家賃の現状の実際の額以外にも、想定される家賃、入居率や契約期間、面積などが、大抵は部屋ごとに記録されています。 これらすべての情報において、客観性、正当性を確認した方が良いと言えます。想定家賃というのは、空室について、「あなたが購入してこれから経営する場合に見込まれる賃料」ということですので、極端に言えば、明確な根拠はなくても、それを算出する人間が好きに設定できるものです。「これからこの地域の地価はどんどん上昇しますから」という楽観的な主観から設定しても、問題にはならないので、注意が必要です。同じように、項目名の定義の仕方など、様々な誤読の要因がありますので、あくまで参考として、読み進めるようにした方が良いでしょう。  

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表面利回り、実利回り、そして厳密な実利回りと、どんどん数字が落ちてくるのは避けられない。不動産の購入にあたっては、将来、売却したときにそれがいくらで売れるか、本来はそこまで考えることも必要なのだが、ここではそれは考えに入れていない。売却せずに貸し続けることで生み出す賃料収入を基本に考えるなら、転売益あるいは売却損までの試算は当面関係ないからである。  常に、採算割れの可能性を考え、怪しいものには手を出さないのが基本スタイルだ。あぶない物件に投資してハラハラするより、安全な物件を探す手聞を惜しまないほうが、長い目では安定的な経営ができるからだ。しかし、利回りがこんなにも落ちていく計算方法で、果たして一定の実利回りを生む物件がありえるのかと、不安に思う人もいるだろう。  表面利回りを算出し、次に、年間賃料から管理費や修繕積立金、不動産会社への物件管理委託費、固定資産税などを引く。そこで得られた厳密な年間収益で物件価格を割った実利回りを出す。さらに、そこから空室リスクを見込み、購入時の諸費用を足して厳密な実利回りを出す。自分で様々な計算をして、優良な物件を判断しなければならない。

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